В отличие от обманутых дольщиков, здешним новосёлам повезло гораздо больше: их дома сданы в эксплуатацию, документы на свои квартиры они получили - как и возможность вселиться.. Но гладко, как это часто бывает, оказалось только на бумаге.
Когда в товарищах согласья нет
«Застройщик фактически навязал нам управляющую компанию, работа которой оставляла желать лучшего, - говорит житель дома №5 по ул. Паустовского Владимир Павлов. - Что-то непонятное творится и с оплатой коммунальных услуг: до подключения счётчиков по среднему тарифу платили за тепло по 2,5 тысячи рублей в месяц (без электроэнергии), а с прибором учёта - все 8. При этом расходы на отопление подвалов, которые оказались проданными в частные руки, раскидывают на жителей.
С энергоресурсами - отдельная история. Из-за того что застройщик, две УК (уходящая и новая), а также ресурсоснабжающие организации никак не могли договориться между собой, дома оказались под угрозой прекращения подачи тепла, горячей воды и, возможно, электричества. «Высокие договаривающиеся стороны» урегулировали разногласия буквально в последний момент - как раз на фоне усиления морозов».
А если авария?
Одной проблемой меньше. Казалось, жильцы домов на ул. Паустовского смогли выдохнуть. Но многим всё ещё слишком памятна коммунальная авария у соседей на ул. Маршала Полубоярова. Там работники аварийной бригады несколько дней не могли попасть в проданный частнику подвал с общедомовыми инженерными коммуникациями, которые, хоть и новые, дали течь.
«В нашем доме подвал тоже продан, - рассказывает Ольга Шарапова, живущая в доме 11 на ул. Паустовского. - Пока туда ещё можно попасть, а что будет, когда зайдёт собственник? А если авария, как на Полубоярова?»
Законность продажи подвалов многоквартирных домов у жителей Петровского вызывает большие сомнения. Причём сайт Росреестра подтверждает опасения жителей: подвалы действительно проданы.
«С точки зрения жилищного и гражданского законодательства подвалы относятся к общедомовому имуществу, и каждый собственник имеет право на долю в них, - утверждает адвокат Михаил Кулаков. - Там проходят общедомовые коммуникации, и отчуждать эти помещения с общими коммуникациями - незаконно. Насколько я знаю, жители в прокуратуру уже обращались, результата нет. Выход - обращение с иском в суд по признанию сделки с отчуждением подвального помещения незаконной».
Однако представитель застройщика придерживается диаметрально противоположного мнения.
Такие же собственники
«Объект строился в соответствии с 214-м федеральным законом «О долевом участии», - комментирует ситуацию технический директор «Альянс-СтроЯ» Алексей Терентьев. - Дольщики были как в части жилых помещений, так и в части нежилых. Поэтому даже сама постановка вопроса непонятна: что за отчуждение? Это такой же дольщик, который заключил договор долевого участия на нежилое помещение. По поводу общедомовых коммуникаций. Они проходят не только в подвале, но и в квартирах жителей - тот же канализационный стояк. Согласно действующему законодательству собственник помещения - жилого либо нежилого - обязан осуществить допуск работников управляющих компаний, обслуживающих организаций для обеспечения проведения аварийных, ремонтных работ и т. д.»
Все в суд!
Высказала свою позицию и государственная жилищная инспекция Тульской области.
«Нежилые помещения не входят в состав общего имущества, перечень которого определён ст. 36 ЖК РФ», - утверждает заместитель начальника региональной ГЖИ - начальник контрольно-финансового отдела Людмила Муратова.
Заглянув в указанную статью Жилищного кодекса, убеждаемся… в обратном! Подвалы, по которым проходят инженерные коммуникации (как в случае с домами на ул. Паустовского), как раз вполне себе должны быть частью общедомового имущества, а собственники в доме вправе претендовать на долю этого имущества!
А вот в чём сложно поспорить с чиновницей Муратовой, так это в том, что зарегистрированное право собственности (в том числе на подвалы с ул. Паустовского - прим. ред.) теперь можно оспорить только в судебном порядке. Но при этом собственник помещения (включая подвальные - прим. ред.) в многоквартирном доме обязан допускать в него представителей организации, предоставляющей коммунальные услуги (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое помещение многоквартирного дома. Для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
В случае непредоставления доступа - проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ управляющая (ресурсоснабжающая) организация вправе обратиться в суд с иском о понуждении собственника предоставить доступ в соответствующие помещения. Так видят ситуацию в облгосжилинспекции. Правда, сколько воды в прямом и переносном смысле может утечь за это время - бог весть…
Комментарий
Директор Некоммерческого партнёрства содействия интересам собственников жилых и нежилых помещений, ТСЖ, ЖК и ЖСК Тульской области Роман Хрусталев: Ситуация знакома до слёз! Отъём общего имущества собственников помещений многоквартирного дома за последние годы приобрёл массовый характер. Тут и муниципальные власти, пытающиеся таким образом подлатать свои бюджеты (общее имущество собственников - колясочные, лифтёрные, подвалы продают с аукциона), преуспели, и коммерсанты от них не отстали...
Возникает вопрос: что делать? Ответ очевиден - бороться за свои права! Как это сделать правильно и с пользой?
- Необходимо решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома утвердить конкретный перечень и состав общего имущества, добавив их метрологические характеристики (количество, площадь, объём) и указав дислокацию (конкретное местоположение в доме). Например, колясочных может быть две или три, и все одинаковой площади. Как тут разобраться, если дело дойдёт до суда? Указать их конкретное место нахождения - подъезд № такой-то, этаж, номер на плане и т. п. Решение общего собрания оформляется протоколом, приложением к которому и станет перечень со всеми его атрибутами. Ещё раз повторюсь: в Жилищном кодексе указан общий, и далеко не полный (!), перечень общего имущества, но в каждом доме он свой, индивидуальный! Сюда относится и земельный участок.
- Отправляем копию протокола в Государственную жилищную инспекцию Тульской области, а оригинал храним у себя и бережём как зеницу ока: это юридический документ!
- Если видим, что в нашем доме имеются нарушения действующего законодательства, то устанавливаем лиц (физических или юридических), которые нарушают наши права, и письменно предлагаем им в определённый срок устранить нарушения. Кстати, есть примеры в России, когда органы муниципальной власти добровольно вернули собственникам незаконно отнятое общее имущество. Если возможности установить лиц, нарушивших права собственников, нет, тогда обращаемся за помощью в уполномоченный орган - ГЖИ Тульской области (пусть направят инспектора, с выездом на место, составят акт и т. п.). Словом, пусть работают на благо собственников и за государственные деньги. В противном случае - обжалуем их действия в прокуратуре и суде: можно частями или сразу вместе.
- К судебным разбирательствам нужно хорошо подготовиться. А именно - внимательно изучить техническую документацию на многоквартирный дом. Если в проектной документации, техническом паспорте были сделаны изменения, то нужно понять, какие для этого были основания. При этом, что касается новостроек, если помещения на стадии проектирования были заложены как «нежилые» - и не важно, где они расположены - в подвале, на чердаке, в пристройке, - то это отдельные помещения, имеющие своего собственника и никак не относящиеся к общему имуществу. Даже если в них проходят общие коммуникации. Тут, при споре, возникнет не вопрос собственности, а вопрос допуска к этим помещениям. А это не одно и то же.
Готовясь к суду, нужно найти квалифицированного специалиста-жилищника: обычный юрист или адвокат тут малоэффективен. Откровенно говоря, в таких вопросах много тонкостей, на которые могут обратить внимание только специалисты. И не всегда вещи, которые кажутся очевидными для собственников, подкреплены буквой закона. Как итог: собственникам новостройки и других многоквартирных домов можем предложить обратиться в нашу организацию за бесплатной консультацией.
Инвестор для водопровода. Как модернизируют ЖКХ и благоустроят города? 
Однажды, двадцать лет спустя. Туляки устали ждать капитального ремонта 
Развод чистой воды. Как не стать жертвой мошенников в сфере ЖКХ 
«Эзотерику» рассекретят. В Тульской области появился единый стандарт ЖКХ 
Мартеновская ендова. Почему туляки боятся пускать на порог ремонтников