Цены растут на всё, в том числе и на жильё. Однако по данным специалистов, рост в этой сфере пока не так значителен – всего 4-5%. Как будет меняться ситуация в дальнейшем и почему некоторые люди отказываются продавать квартиры, рассказал Президент Союза «Тульская Гильдия Риэлторов» Алексей Сидоров.
Поддержка нужна всем
Антонина Афанасьева, «АиФ в Туле»: Алексей Станиславович, насколько сегодня целесообразно заключать сделки с недвижимостью?
Алексей Сидоров: Основная масса людей в нашей стране покупает жильё один раз, чтобы в той или иной степени улучшить свои жилищные условия. Это относится и к тем, кто их продаёт и к тем, кто покупает. Значит, человек в любой случае ищет наиболее благоприятный для него вариант.
На сегодняшний день мы находимся в подвешенном состоянии, так как кроме тех факторов, которые раньше влияли на рынок недвижимости, появились те, которые нельзя было предусмотреть.
Если программа господдержки будет существовать, то новостройки, скорее всего, будут покупать. Но это жильё в перспективе: пока дом сдадут и покупатели сделают там ремонт, пройдёт 2-3 года. При условии, что дом не станет очередным долгостроем.
- Получается, лучше приобретать вторичку?
- Вкладываться в недвижимость всегда целесообразно. Пример. Есть молодая семья с маленьким ребёнком, которая живёт в своей квартире. Сейчас она берёт вторичку в ипотеку за 2,5 млн руб. Ежемесячный платёж – около 25 тыс. рублей. Сдают это жильё за 10 тыс. рублей в месяц. То есть в месяц они доплачивают 15 тыс. рублей. В результате ипотеку они выплатят раньше и условно на 18-летие ребёнку смогут вручить ключи от квартиры.
- Ключевая ставка банка сегодня – 20%. Это, мягко говоря, немало. Как отреагировали на это продавцы квартир?
- Кто-то решил не продавать свою недвижимость, выжидая ещё большего повышения цен, кто-то понял, что при продаже одной квартиры, ему не хватит на приобретение новой и также отказался от сделки, другие же просто подняли цены. Долго ли продержится такая ключевая ставка – пока неизвестно.
- Цена на стройматериалы – один из критериев, от которого зависит стоимость недвижимости…
- Цены на строительные материалы по-прежнему скачут. Какие-то из них можно заменить отечественными, но будут ли они такого же качества, хватит ли объёмов, производимых внутри страны, сколько времени понадобится, чтобы наладить их производство и поставки?
Правительство сейчас поддерживает строительную отрасль, однако средняя цена на квартиры всё равно возросла. При этом процент по льготной ипотеке увеличили с 6 до 12. Вроде бы некоторое равновесие.
- Квартиры – наиболее популярный сегмент, а как обстоят дела с домами?
- Спрос на частные дома растёт. Всё больше людей понимают преимущества своего участка перед даже самой просторной квартирой: личное пространства, где ни вы не будете мешать соседям, ни они вам; отопление, которое зависит только от вас, а не от сезона; огороженная территория, где можно выпустить собаку или спокойно гулять с ребёнком. Опять же – натуральное хозяйство – выращивайте зелень и сразу – на стол. Но владельцы домов знают, что он требует постоянного ухода. Всегда найдётся, что починить или замазать.
Зачем нужен риелтор?
- От потенциальных покупателей часто можно услышать «зачем мне риелтор? За что они такие деньги дерут?!» Так за что?
- Риелторов, в соответствии с нашим законодательством, больше нет. Есть специалисты по работе с недвижимостью.
Для них при участии Российской Гильдии Риэлторов и Торгово-Промышленной палаты разработан Профессиональный стандарт, который в свою очередь утвержден Министерством Труда и Социальной защиты.
Продажа или покупка квартиры чаще всего обусловлены желанием улучшить свои жилищные условия.
В него входит огромный перечь функций. В том числе: проведение анализа спроса и предложений на рынке недвижимости, информирование клиента о возможных расходах, осмотр объектов, подготовка и сбор необходимых документов, консультирование по правовым вопросам и пр.
Кроме того, на эту специальность пока не учат в наших вузах. Поэтому претендент должен пройти дополнительное обучение. Также специалист по недвижимости должен раз в три года подтверждать свою квалификацию в Москве.
- И всё же многие, кто проводил сделки самостоятельно, уверены, что в этом нет ничего сложного и, обесценивают работу таких специалистов…
- Случаи бывают разные. Кому-то повезло и проблем не возникло, а кто-то обжигается. Поверьте, если на 100 сделок, лишь одна будет мошеннической этому одному покупателю будет всё равно, что остальные 99 прошли успешно.
На самом деле есть много факторов, которые могут повлиять на сделку. Например, при ипотеке вам необходимо оценить недвижимости, которую вы хотите приобрести. Для этого надо обратиться к специалистам. Однако банк может не согласиться с установленной стоимостью и вместо 2 млн руб., на которые вы рассчитывали, выдать лишь 1,5 млн руб. Специалист по недвижимости, уже имея определённый опыт, может от таких рисков вас оградить.
Также большое значение имеет кредитная история, но вы даже не поверите, сколько наших клиентов даже не подозревают, что она у них испорчена. Например, могут быть, просроченные кредиты. Так, один руководитель крупной компании несколько лет назад он взял телефон в кредит для своего брата. Тот ушёл в армию и решил не платить. Старший узнал о своей задолженности, когда пришли уведомления.
Ещё одна реальная история. В Туле закрылся банк, заёмщики подумали, что и платить больше не надо. А на деле полномочия перешли к другому банку. Результат – у них просрочка по кредиту.
Или, условно, вам продал квартиру алкоголик, который состоит на учёте в диспансере. По закону сделка легитимна, но родственники этого человека могут оспорить продажу. Дальше уже дело за судьёй. Даже если вы выиграете его, вы потратите нервы и время. Таких моментов можно избежать, если обратиться сразу к специалисту по недвижимости.
- В нашем регионе десятки агентств, предлагающих свои услуги. Нарваться на мошенников или просто некомпетентных сотрудников проще простого. И, воспользовавшись их услугами, можно выбросить деньги на ветер…
- Надо обращаться к проверенным специалистам. Человек, который заключает сделку с недвижимостью, уже, по сути, готов рисковать двумя, тремя, четырьмя миллионами рублей. Хороший специалист сведёт риски к минимуму, и его работа стоит далеко не 10 тысяч рублей.
В нашем Союзе, например, 14 крупных агентств недвижимости, которые в свою очередь застраховали свою деятельность. То есть в случае ошибки, член гильдии должен будет возместить ущерб клиенту.
Вкладываться в недвижимость всегда целесообразно.
- За сколько в среднем можно купить или продать квартиру в нашем регионе?
- В среднем за три месяца. Чем ниже стоимость, тем сделка быстрее, чем выше – тем медленнее.
Бывает, приходит человек, называет большую сумму, за которую он хочет продать квартиру. Начинаем выяснять – почему такая цена? Выясняется, что он ещё при этом платит ипотеку. Например, 30 тыс. руб. в месяц. Далее объясняем, что по его цене мы будем продавать его недвижимость около полугода. За это время он потратить 180 тыс. руб. на ипотеку. Если же он сейчас решит продать дешевле на 200 тыс. руб., то погасить ипотеку и будут меньшие проценты. И вот он снова – вопрос целесообразности.
От чего зависит стоимость квартиры?*
- Общая площадь и площадь комнат.
- Раздельный санузел.
- Наличие лоджии или балкона.
- Этаж, на котором расположена квартира.
- Наличие лифта в доме.
- Состояние подъезда.
- Район, в котором находится дом.
- Благоустройство придомовой территории.
- Близость детсадов, школ, больниц, магазинов, парков.
- Наличие парковки.
*Приводим для примера лишь некоторые пункты, их может быть больше.
