В Федерации независимых профсоюзов России (ФНПР) проанализировали доступность ипотеки для разных категорий российских семей в разрезе регионов поквартально с начала 2023 по III кв. 2024 гг. включительно. Подробнее — в материале tula.aif.ru.
По умолчанию невозможна
По версии профсоюзных аналитиков, для тульских семей (домохозяйств)* за весь рассматриваемый период наиболее доступной ипотека оказалась во II квартале 2023 года. Тогда из восьми рассматриваемых среднестатистических моделей семей четыре — с одним взрослым, двое взрослых, двое работающих и один или два ребёнка, могли бы себе позволить ипотеку. Впрочем, в ту пору были регионы ЦФО, где способ улучшения жилищных условий с помощью заёмных средств оказался ещё доступнее. Так, в апреле-июне 2023-го в Белгородской, Воронежской, Калужской, Курской, Липецкой и Рязанской областях (два столичных региона не в расчёт не берём) ипотеку не тянули не более двух категорий семей из восьми. Но для всех областей ЦФО характерна общая черта: если в семье один взрослый в одиночку растит двоих детей или в полной семье с двумя детьми работает только один, ипотека по умолчанию невозможна. Картина кардинально изменилась к концу III квартала 2024 года (по октябрю-декабрю данных пока нет). К этому времени ипотека стала настолько неподъёмной, что в целом ряде регионов ЦФО, включая, кроме Тульской, Владимирскую, Воронежскую, Калужскую, Липецкую, Тамбовскую, Тверскую и Ярославскую области, покупка квартиры с помощью жилищного кредита оказалась возможной только для условной семьи, состоящей из двоих работающих взрослых. А, скажем, в Ивановской области, ипотеку не сможет взять ни одна из восьми рассмотренных в исследовании моделей домохозяйств. Чуть лучше ситуация в приграничных Белгородской и Курской областях, а также на Рязанщине, где один или двое взрослых, а также полная семья с одним ребёнком всё ещё могут позволить себе ипотеку. На Брянщине это могут сделать лишь один или двое взрослых без детей.
Не способствовало доступности
Юлия Егураева, риэлтор в тульском агентстве недвижимости:
«В целом тенденции в приведённом исследовании показана верно. Однако тезис о наибольшей доступности ипотеки для туляков в исследуемом периоде именно во II квартале 2023 года можно поставить под сомнение. Фактор сезонности обычно работает так, что самый активный период для сделок — это осень и декабрь. В начале года, как правило, наблюдается относительное затишье. А с весны — снова подъём. Ещё один фактор —наличие привлекательных ипотечных программ, в частности, с господдержкой. Отмена последней с 1 июля 2024 года и привела к ожидаемому спаду. Необходимо также принимать во внимание рост ключевой ставки в течение всего прошлого года, а с ней — и ставок по ипотеке. Это также не способствовало доступности ипотечного кредитования.»
Всю зарплату — за квартиру
Другие опрошенные нами эксперты не испытывают оптимизма. Один из них на условиях анонимности отметил: ещё недавно с помощью ипотеки осуществлялось до 90% сделок по купле-продаже жилья. Но «благодаря усилиям Центробанка» и, как следствие, неадекватным ставкам по ипотеке, рынок недвижимости просто обрушается. Страдают и застройщики, и риэлторы, и разумеется, покупатели. Проваливается рынок не только новостроек, но и вторичного жилья. Назвать нормальной ситуацию, при которой покупатель однокомнатной «хрущёвки» будет отдавать банку ежемесячно по 70 тыс. руб. (средняя зарплата в регионе-2024 по Туластату — прим.авт), сложно. При таком раскладе уже за три года он будет вынужден отдать банку сумму, равную стоимости купленной в ипотеку квартиры, но платить будет и дальше, долгие годы. Да, остаётся семейная ипотека (с детьми до 7 лет), доля которой до июля 2024 года доходила до 15% от общего объёма жилищного кредитования. Застройщики продолжают продавать жильё под неё, но банки в таких случаях дерут от 700 тыс. до 1 млн рублей комиссии.
Эксперты констатируют продолжение деградации ситуации. Ещё в декабре ставка по ипотеке доходила до 25, а сейчас уже подошла к отметке 30%, а по готовому, вторичному жилью от крупнейшего банка страны — до 34%, что делает этот продукт практически недоступным.
Но проблемы возникли не только у потенциальных покупателей. Так, застройщики несут обязательства перед банками, в которых заключены договоры по проектному финансированию. Банки дают средства на стройку под определённые проценты, но при этом застройщик несёт обязательства по графику наполнения эскроу-счетов деньгами дольщика. Поэтому застройщик должен выполнять график продаж. Его нарушение будет означать невыполнение обязательств перед банком. То есть проценты тоже могут быть пересмотрены кредитным учреждением — разумеется, в сторону повышения. И за это, в конечном итоге, заплатит покупатель, ведь застройщик поднимет цены на квартиры, чтобы компенсировать эти затраты.
Таким образом, рынок жилья столкнулся с негативными долгоиграющими связанными друг с другом последствиями, корень которых — в высокой ключевой ставке, установленной регулятором.
Относительно доступный вариант
Сейчас основным инструментом продажи квартир в новостройках, относительно доступным для массового потребителя, является беспроцентная рассрочка от застройщика на полтора-два, а то и три года, рассказала тульский риэлтор Ирина Халимова. Один тульский застройщик предлагает на 4 года. Механизм такой: первый взнос вносится на эскроу-счёт, а остальные платежи могут быть ежемесячными, поквартальными или полугодовыми — в зависимости от гибкости условий, предлагаемых застройщиком.
«Если кто-то проживает, например, в своей вторичке и приобретает новостройку, понимая, что через полтора года она будет сдана, соответственно, он продаст свою квартиру и погасит оставшийся платёж уже без применения ипотеки. При этом платежи получаются более-менее адекватными, то есть за новую студию порядка 60 тыс. в месяц нужно будет платить. То есть, сравнительно адекватно при сопоставлении с действующими условиями по ипотеке», — отметил наш эксперт.
*Рассматривались следующие модели семей:
- 1 работающий взрослый;
- 2 работающих взрослых;
- 1 работающий + 1 ребёнок;
- 1 работающий + 2 ребёнка;
- 2 работающих + 1 ребёнок;
- 2 работающих + 2 ребёнка;
- 1 работающий + 1 в отпуске по уходу за ребенком + 1 ребёнок до 1,5 лет;
- 1 работающий + 1 в отпуске по уходу за ребенком + 2 ребён 5fd ка, один из которы 5c6 х до 1,5 лет.
В исследовании рассматривались домохозяйства с нулевой кредитной нагрузкой, кроме ипотечной, имеющие первоначальный взнос 20% с ипотекой на 20 лет без мер господдержки во вторичном фонде.
По данным Росстата вычислена стоимость таких квартир (исходя из цены за квадратный метр вторичного жилья типовой застройки эконом-класса) в каждом регионе поквартально. В расчёт также принимались официальные сведения по регионам о размере прожиточного минимума, средней начисленной зарплате и декретных выплатах для вычисления «остатка бюджета», то есть, разницы между доходами домохозяйства и величиной прожиточного минимума.