Эволюция аренды: как доходные дома меняют рынок жилья в Москве?

Рынок арендного жилья в России формируется как отдельный класс инвестиционных активов. На фоне дорогой ипотеки и роста мобильности населения все больше людей выбирают съемные квартиры. Одновременно повышаются требования к качеству и прозрачности сервисов. Ответом на этот запрос становится возвращение формата доходных домов: они предлагают инвестору готовый арендный бизнес с профессиональным управлением. Именно эта модель в ближайшие годы будет задавать новые стандарты сегмента.

Цивилизованные отношения

Российский рынок аренды сегодня – во многом пиратский. На него, по разным данным, приходится 7-12% жилищного фонда, но доля теневого сектора оценивается здесь в 80-95%. Неудивительно, что каждый пятый квартиросъемщик, арендовавший жилье в крупном городе, оставался недоволен условиями проживания.

Тем не менее спрос на арендное жилье продолжает расти. Это связано с высоким финансовым порогом приобретения собственных квартир. За последние 10 лет рост цен на жилье в России превысил 60%, тогда как рост арендной платы – составил около 20%. Такой разрыв закрепляет аренду как долгосрочную модель, которая при этом меняет и структуру ожиданий. Арендатору теперь важны не только локация и цена, но и понятные правила, стабильность и уровень сервиса. Фактически рынок движется от частных договоренностей к продукту – с заданными характеристиками и управляемым качеством.

В этом смысле Россия повторяет путь зрелых рынков. В странах ЕС на арендное жилье приходится почти 30% жилого фонда. В Германии в 2024 году доля арендаторов составляла почти 53%, в Австрии – около 46%, во Франции – порядка 39%. В мегаполисах концентрация еще выше: например, в Берлине аренда охватывает до 80% жителей, в Париже – около четверти жилого фонда.

При этом дело не столько в количестве, сколько в структуре предложения. Институциональное арендное жилье делится на два сегмента: коммерческий, где аренда является бизнесом с целью извлечения дохода, и некоммерческий – формат «доступного» жилья, создаваемого при поддержке государства или специализированных организаций. В обоих случаях рынок строится на системном управлении, стандартах качества и прозрачных отношениях с арендаторами.

Где искать?

К 2030 г. объем рынка арендного жилья в России, по оценкам экспертов, может вырасти на четверть со 198 млн кв. м до 252 млн кв. м. Драйвером станут молодые семьи и мобильные специалисты, для которых аренда – это способ повысить качество жизни без долгосрочных обязательств. При этом ключевым становится формат работы «в белую». Официальный договор, предсказуемые платежи, высокий уровень жилья и сервисов – это минимальные требования, гарантирующие, что жизнь арендаторов в ближайшую пятилетку не превратится в коммунальный ад.

Институциональный сегмент в России пока невелик. Основной объем сосредоточен в проектах с участием «Дом.РФ» – на сегодня это около 20 объектов. Коммерческих проектов еще меньше, но интерес к ним со стороны девелоперов растет. В числе таких игроков – компания «Донстрой», которая интегрирует доходные дома в структуру своих жилых форматов. Один из них появится в Мневниковской пойме, в 14 квартале проекта «Остров». Здесь девелопер формирует полноценную арендную среду – с продуманной инфраструктурой, единым стандартом качества и профессиональным управлением.

В отличие от исторических доходных домов, строившихся в России со второй половины XVIII в., у обновленного формата будет не один, а много собственников, но вместе с тем – единый центр управления. Такие дома изначально спроектированы под сдачу: все лоты – с высококлассной отделкой, усиленной шумоизоляцией и износостойкими решениями, рассчитанными на длительную эксплуатацию.

В 14 квартале «Острова» будет 398 таких квартир в самых востребованных для сдачи конфигурациях – от функциональных студий до вместительных «двушек». Внутри проекта – набережная, парки, общественные пространства, рестораны и повседневная высокотехнологичная инфраструктура. Локация дополняет продукт: близость к Москва-Сити и транспортная доступность делают его привлекательным для платежеспособной аудитории.

Центр прибыли

Удобство продукта для инвесторов замыкается на управляющую компанию. Именно она берет на себя весь операционный цикл – от поиска и заселения арендаторов до их обслуживания и поддержания стандартов качества. Таким образом, управляющая компания становится гарантом нового уровня сервиса.

Для инвестора формат доходного дома означает новую экономическую модель – гарантия дохода при разделении рисков. В классической арендной модели владелец квартиры сам ищет квартиросъемщиков, отвечает за заключение договоров и оформление регистрации, хотя этот пункт в современной практике чаще всего вообще игнорируется. Параллельно инвестор становится немного строителем и специалистом в ремонтных работах, особенно, если речь идет о ветхой вторичке. Соответственно, в доходность такого актива закладываются простои и непредвиденные расходы.

В доходном доме «Острова» арендный поток формируется на уровне всего дома. Управляющая компания аккумулирует доход от всех квартир и распределяет его между собственниками пропорционально площади их лотов. Даже если конкретная квартира временно простаивает, инвестор не выпадает из общего денежного потока.

Такая модель сглаживает волатильность и делает доход более предсказуемым. По сути, инвестор получает долю в работающем арендном бизнесе с централизованным управлением и регулярными выплатами.

География спроса

В доходном доме «Острова» владелец получает актив, где все необходимое жильцам будет у них в шаговой доступности: две станции метро – «Терехово» и «Мневники», детские сады и школы, много спортивных активностей – от гребного канала и ледовых видов спорта до рэгби и тенниса.

Жилые дома «Острова» расположены в окружении природных заказников, а сама территория проекта – это отдельный вид паркового искусства: разнообразные аллеи и плодовые сады, эко-тропы и вело-маршруты, светящийся лес и зоны пикников, набережная со смотровыми площадками и событийная площадь.

Не менее важна и технологическая оснащенность локации. «Остров» станет первым в России жилым проектом с покрытием 5G и цифровой платформой Д-Смарт (DSmart). Это создает дополнительный уровень комфорта и управляемости среды, повышая привлекательность проекта для арендаторов и снижая риски простоев для инвесторов.

Современные доходные дома – это системный актив с понятной экономикой и управляемыми рисками. По мере роста сегмента именно такие проекты будут определять, каким станет рынок аренды в Москве в ближайшие годы.

Реклама. ООО «Специализированный застройщик «ЭПОХА» ИНН 9729332579. 2W5zFJvYy2Z