Вступили в силу изменения в законы РФ, повышающие защищённость прав дольщиков.
Что нового?
С 1 января 2017 года застройщиков обязали публиковать на своих сайтах информацию о строящемся объекте и обновлять её ежемесячно. Помимо этого, они обязаны выложить всю документацию о компании и договоры участия в долевом строительстве, а также фотографии стройки.
Государство создаёт компенсационный фонд для дополнительной защиты дольщиков. До этого действовала система страхового поручительства. При возникновении проблемной ситуации каждая страховая компания компенсировала или пыталась компенсировать вложенные дольщиками средства исходя из условий договора, который был с ними заключён. С созданием единого компенсационного фонда меры поддержки дольщиков едины, а действия централизованы. Средства в госфонд будут перечислять застройщики - отчисления рассчитываются из цены договора долевого строительства (не более 1% от суммы договора).
Изменения в законодательстве расширяют полномочия госорганов по надзору за целевым использованием средств дольщиков, а также за соблюдением графика строительства и т. п. Как поясняет начальник инспекции по архитектурно-строительному надзору Тульской области Сергей Гончаров, теперь при сдаче объекта дольщик может предъявлять требования застройщику. А если посчитает, что тот плохо выполнил свои обязательства, потребовать устранить дефекты в течение гарантийного срока. Если застройщик этого не сделает, дольщик имеет право обратиться в суд и в инспекцию по стройнадзору.
Кроме того, застройщик, прежде чем начать собирать деньги с дольщиков, должен получить разрешение на это в областной инспекции. Раньше он мог сразу заключать договора, лишь сообщив об этом в инспекцию. Уведомительная процедура сменилась разрешительной. Инспекция, прежде чем выдать разрешение, проверит проектную декларацию застройщика, историю компании и её руководителей - есть ли у них, к примеру, судимость и не числится ли за ними ещё какой грешок.
Инспекция вправе не только завернуть проект на самой начальной стадии, но и в процессе строительства. Раньше она не могла это делать.
Какой капитал?
Ещё одно нововведение вступит в законную силу с 1 июля. Оно касается уставного капитала застройщика. Он должен составлять от 2,5 млн до 1 млрд рублей - в зависимости от площади объекта.
«Сегодня на территории региона работают порядка 40 застройщиков, - говорит начальник инспекции. - Кого-то нововведения заставят задуматься: стоит ли начинать новый проект и оставаться в этом бизнесе. Но новые правила не останавливают большинство застройщиков, которые предоставляют нам новые проекты».
Эта новелла законодательства коснётся только тех объектов, строительство которых начнётся после 1 июля. Застройщики, уже начавшие работать в нашем регионе, относительно уставного капитала могут не беспокоиться.
Где конь не валялся?
Впрочем, нет повода не беспокоиться. У нас хватает недостроенных домов, за квартиры в которых заплатили туляки. На слуху объекты компании «СУ-155». Как сообщает Гончаров, этот застройщик работает в 16 регионах, в Тульской области он подключил к возведению домов 30 тысяч дольщиков. На начало 2016 года проблемных объектов «СУ-155» было девять, из них три в течение прошлого года достроили и ввели в эксплуатацию. Оставшиеся шесть включают в себя пять многоквартирных домов жилого комплекса «Парус» на территории четвёртого Северо-Восточного микрорайона и один дом в деревне Нижняя Китаевка. В прошлом году разбираться с проблемой в наш регион приезжал Михаил Мень, министр строительства и ЖКХ РФ. В итоге к достройке проблемных объектов был подключён банк-санатор.
Как заверяет Гончаров, в Нижней Китаевке в ближайшее время дом будет введён в эксплуатацию, до конца текущего года должны закончить три корпуса ЖК «Парус», строительство оставшихся будет закончено в 2018 году.
Второй объект - ЖК «Октябрьский», застройщик - компания «Анкер», банкрот. Изначально они взялись за строительство трёх домов на 320 квартир на улице Октябрьской. Теперь достраивать недостроенное взялась «Инвестиционно-строительная компания», которая уже получила разрешение на проведение работ, разработала проектную документацию. Сейчас происходит перезаключение договоров долевого участия. Предполагается, что 1-й корпус введут в эксплуатацию в этом году. Возможно, уже осенью владельцы квартир будут отмечать новоселье. Оставшиеся два корпуса должны закончить в течение 2018-го.
Самым тяжёлым объектом областная архитектурно-строительная инспекция считает строительство в деревне Варваровка, жилой комплекс «Скуратовский». Там намеревались строить 5 домов, 88 квартир. Все дома разной степени готовности. В «самом готовом» осталось достроить два этажа и крышу, три дома имеют незаконченный первый этаж, строительство ещё одного дома находится фактически на нулевой стадии.
«Ситуация действительно сложная, - говорит Сергей Гончаров. - Те или иные проверки со стороны инспекции не приводят к результатам, потому что компания-застройщик («СтройСервисПроект») просто не предоставляет документы. Кроме того, на эту территорию сложно привлечь инвестора, который взялся бы достраивать дома. Если на других объектах интерес вкладываться в строительство у инвесторов возникает по причине, например, того, что они могут создать дополнительные площади, чтобы оправдать затраты, то в Варваровке такого не получится - территория стройки там ограничена».
Перспектива этого объекта пока туманна. В арбитражном суде сейчас идёт процедура банкротства компании-застройщика. Когда этот процесс завершится, у дольщиков хотя бы появится приоритет по отношению к другим кредиторам компании. Тогда можно будет рассматривать различные варианты: либо дольщики создадут жилищно-строительный кооператив - и этому кооперативу будут передаваться на достройку дома. Либо недостроенные объекты продадут, а вырученные деньги будут пропорционального разделены между участниками этого кооператива.
Относительно проблемного ЖК «Скуратовский» Сергей Гончаров отмечает одну любопытную деталь. Из 88 квартир 68 проданы физическим лицам, 19 - юрлицам.Строительство в Варваровке остановилось в марте 2015 года, о том, что это проблемный проект, говорилось много, однако люди всё равно продолжали покупать там квартиры аж до конца 2016-го.
«Они не могли не знать, что стройка там уже больше года не ведётся, - предполагает Сергей Гончаров. - А теперь обращаются к нам в инспекцию как пострадавшие дольщики. Это как минимум странно, не правда ли? И в этом, среди прочего, нам также предстоит разобраться».