Завершается срок действия программы господдержки ипотечного кредитования. Как это скажется на рынке жилья в регионе?
Хорошего понемногу
Предложенное президентом Владимиром Путиным льготное ипотечное кредитование заработало в апреле 2020 года. Два с половиной года назад в регионах можно было взять до 3 млн руб. по ставке до 6,5% годовых на покупку нового жилья.
Действие программы было изначально рассчитано до 1 ноября 2020 года. Однако с тех пор её неоднократно продлевали и расширяли. Весной 2022 года на фоне повышения Центробанком ключевой ставки до 20% ставка по ипотеке с господдержкой выросла с 7 до 12% годовых. Однако уже летом президент поручил правительству изменить условия и снизить ставку до 7%.
И всё бы хорошо, но либерально настроенный минфин России решил, что дальше ни желающие приобрести жильё, ни строительная отрасль в такой господдержке не нуждаются. Правительство и президент с ним почему-то согласился.
От трети до 43%
Специалисты Циан и hh.ru выяснили, как изменится ипотечный платеж и нагрузка на семейный бюджет при отмене льготной ипотеки в 2023 году. Согласно её условиям, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть – превышает 25 лет. При таких условиях и ставке 7%, в среднем по крупным городам, в том числе и в нашем регионе, ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос – 15%).
После завершения господдержки покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. У туляков стандартная ипотека может отнять в среднем 43% дохода семьи.
По информации правительства области, на 1 декабря объём сданного жилья в регионе составил 807,5 тыс. кв метров. До конца года предполагается ввести ещё около 35 тыс. кв м. При этом, как ранее сообщили в территориальном управлении Росреестра, к 21 ноября на тульской земле построено 4 353 индивидуальных жилых дома общей площадью 541,7 «квадратов». То есть, 2/3 жилья в регионе строят частники – как правило, без какой-либо помощи государства, не считая мизерного объёма кредитования по двум ипотечным программ для села и ИЖС в целом.
Мультипликативная ипотека
Тем не менее, как считает руководитель региональной гильдии риэлторов Алексей Сидоров, государственная поддержка ипотечного кредитования дала мультипликативный эффект. Она оживила стройиндустрию, саму строительную отрасль, и значительно помогла улучшить жилищные условия большому количеству граждан. При этом он признаёт, что прогнозировать развитие ипотеки в условиях завершения программы господдержки будет сложно.
С ним согласна риэлтор Ирина Халимова. По её оценке, с помощью ипотечных механизмов сейчас в регионе покупается не менее 70% жилья. При этом господдержка ориентирована на новостройки, поскольку её задача – простимулировать и само жилищное строительство. По расчётам эксперта, количество сделок с господдержкой составляет не менее половины в общем объёме ипотечного кредитования. Ещё порядка 20% – это льготная ипотека для семей, где в 2018 году и позже родились дети. И «обычная» ипотека фигурирует в каждой десятой сделке купли-продажи квартир в первичном жилом фонде.
Спор о «стакане»
С 1 января господдержки не будет. Правда, сохранятся семейная ипотека и отдельные льготные механизмы для ИЖС, села и специалистов сферы ИТ, но их доля вряд ли будет велика, считает Ирина Халимова. По её мнению, подходящая к концу программа государственной поддержки поддерживала на плаву застройщиков. Как они будут выкручиваться с нового года, непонятно, тем более продажи сейчас и так невысоки на фоне явно завышенных цен на жильё.
Председатель комиссии по ЖКХ, строительству, дорожному хозяйству и транспорту Общественной палаты региона Геннадий Кочетков признаёт: господдержка ипотечного кредитования стимулировала развитие строительной отрасли. И её отмена неизбежно повлияет как на спрос, так и на предложение. В какой степени – покажет время.
Руководитель компании-застройщика из Новомосковска Василий Филоненко, тем не менее, смотрит в обозримое будущее со сдержанным оптимизмом: «Ведь жили мы как-то все раньше без господдержки – и покупатели жилья, и те, кто его строит. Там, где люди ориентированы на улучшение жилищных условий, рассчитывая на собственные силы и средства. Если же спрос был инвестиционный, то отмена господдержки окажется чувствительной».